Absetzung für Abnutzung (AfA)
Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes
auf die schätzungsweise ermittelte Nutzungsdauer. Steuerliche AfA von Gebäuden:
Teil der Berechnungsgrundlage (Je nach Art und Zeitpunkt des Erwerbes Anschaffungs-
oder Herstellungskosten oder Einheitswert), der jeweils pro Jahr als Werbungskosten
von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar ist (im Regelfall
1,5%). Grundgedanke ist die (steuerfreie) Rückstellung jenes Betrages, der
nach Ablauf der Lebensdauer ("betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“)
des Wirtschaftsgutes zur Neuanschaffung bzw. Neuerrichtung erforderlich
ist.
Abtretung von Forderungen (Zession)
Vertrag, durch den ein Gläubiger seine Forderung auf eine Dritten überträgt.
Der Dritte (neue Gläubiger) heißt Zessionar, der abtretende alte Gläubiger
Zendent und der Schuldner, der an den neuen Gläubiger zu leisten hat, debitor
cessus. (§ 1392 ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches - ABGB.)
Alleinvermittlungsauftrag
Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler
von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich
mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft)
beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobiliemakler darf für den Fall, daß
die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht
zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag
innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine
oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung
des Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe“)
vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten
Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte
Provision.
A metà
Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Partnern durchgeführten
Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte geteilt werden. (Italienisch:
"zur Hälfte“)
Anbaureife
Das Vorliegen der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen und der unmittelbaren
Verbindung eines Bauplatzes mit dem Straßennetz durch eine rechtlich und
tatsächlich gesicherte Zufahrt.
Anbot
Ein Anbot (Angebot, Verbindliches Offert) liegt vor, wenn jemand eine
verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluß eines inhaltlich
bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das
Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen,
so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes
abweicht (z.B. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein
neues Anbot der anderen Partei dar. Ist ein Anbot befristet, so muß es innerhalb
der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt
und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung
muß die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter
Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und
Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes
ist die -> Option.
Angeld
Das Angeld (§ 908 ABGB) wird bei Abschluß eines Vertrages zum Nachweis und
zur Sicherung der Vertragserfüllung erlegt. Tritt der Angeldgeber aus seinem
Verschulden vom Vertrag zurück, so ist das Angeld zugunsten der anderen
Vertragspartei verfallen. Tritt der Angeldempfänger aus seinem Verschulden
zurück, so hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen.
In beiden Fällen ist es nicht beachtlich, ob durch den Rücktritt ein Schaden
entstanden ist. Im Zweifelsfall ist für die Beurteilung, ob ein Betrag als
Angeld geleistet wurde, vor allem die Höhe des Betrages im Verhältnis zum
Gesamtpreis wesentlich. Beträge, die über 10% der Gesamtleistung liegen
und nicht ausdrücklich als Angeld bezeichnet sind, stellen im allgemeinen
eine Anzahlung (Akontierung, Teilzahlung) dar, die bei Vertragsauflösung
zurückzustellen ist. Bei Erfüllung des Vertrages ist das Angeld auf die
Leistung (Kaufpreis) anzurechnen.
Anliegerleistungen
Vom Grundeigentümer an die Gemeinde vor Erteilung einer Baubewilligung zu
leistende Beiträge zu den Kosten der Erwerbung und Herstellung der vorgelagerten
Verkehrsflächen.
Anmerkung der Rangordnung
Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung
oder Verpfändung des Grundstückes im -> Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt)
die Rangordnung anmerken lassen. Von dem Gerichtsbeschluß, mit dem die Anmerkung
bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluß).
Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit nach Ablauf eines
Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung
des Eigentums- bzw. Pfandrechtes im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen
beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluß
vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre“
des Grundbuches)
Annuität
Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere Rückzahlungsrate
zur Abzahlung eines Darlehens. Die Annuität setzt sich aus einer Kapital-
und Zinsenquote zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden
Kapital berechnet) während des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote
steigt. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag,
der Laufzeit, der Verzinsung, und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen
Annuitätentabellen, denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommen
Kapitals von Ats 100,- entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren“).
Werden z.B. Ats 100,- zu 9,5% Zinsen (antizipative, d.h. im vorhinein beginnende
Verzinsung) auf 10 Jahre, rückzahlbar in Vierteljahresraten, aufgenommen,
so beträgt die Vierteljahresrate laut Annuitätentabelle Ats 3,845114. Jährlich
beträgt die Tilgung Ats 15,380456, in 10 Jahren sind für das aufgenommene
Kapital von Ats 100,- insgesamt Ats 153,80456 rückzuzahlen. Die Annuität
ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind.
Atriumhaus
Eingeschoßiges Wohnhaus, das einen Innenhof (Atrium) umschließt.
Aufsandungserklärung
Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, daß er der Eintragung
(Einverleibung, Verbücherung) eines Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt.
Es kann z.B. der Kauf einer Liegenschaft nur im Grundbuch eingetragen werden,
wenn der Verkäufer entweder im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde
erklärt, daß er mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer
einverstanden ist.
Aufschließungskosten
Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen
Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlußgebühren
(Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas ...)
Bauansuchen
Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung
zur Durchführung von Bauvorhaben (Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der
Widmung, Abbruch von Gebäuden usw.).
Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die
Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe
der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische
Berechnungen usw. anzuschließen.
Bauauftrag
Bescheid der Baubehörde, mit dem dem Eigentümer einer Baulichkeit die Herstellung
des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen Benützungsbewilligung
(->Konsens) entspricht.
Baubewilligung
Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten sowie Abbrüche von
Gebäuden, Änderungen von bewilligten Raumwidmungen oder sonstige bewilligungspflichtige
Bauführungen genehmigt werden. Nach der Wiener Bauordnung wird die Baubewilligung
unwirksam, wenn nicht binnen 2 Jahren nach ihrer Rechtskraft mit dem Bau
begonnen und dieser nicht binnen 2 Jahren nach Baubeginn vollendet wird.
Über Ansuchen können die Fristen verlängert werden, in begründeten Fällen
besteht ein Rechtsanspruch auf die Verlängerung (z.B. Finanzierung durch
Wohnbauförderungsmittel).
Bauklasse
Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige Bauhöhe.
Nach der Wiener Bauordnung ist die Gebäudehöhe für Wohngebiete und gemischte
Baugebiete wie folgt festgesetzt:
in Bauklasse I mindestens 2,5m, höchstens 9m
in Bauklasse II mindestens 4,5m, höchstens 12m
in Bauklasse III mindestens 10m, höchstens 16m
in Bauklasse IV mehr als 16m, höchstens 21m
in Bauklasse V mehr als 21m, höchstens 26m,
in Bauklasse VI mehr als 26m.
Gebäude, die, von der Verkehrsfläche aus gesehen, zur Gänze hinter anderen
Gebäuden errichtet werden, müssen die Mindesthöhe der bauklassenmäßigen
Gebäudehöhe nicht einhalten.
Bauland
Grundflächen, die nach dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde verbaut werden
dürfen (Wohngebiete, Baugebiete, Industriegebiete, Gartensiedlungsgebiete,
Lagerplätze etc.)
Baurecht
Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen:
a) Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener
Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze,
Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen)
b) Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für
bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 100 Jahre) eingeräumte Recht,
auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten.
Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch ("Baurechtseinlage“)
und ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als
Entgelt hat der Bauberechtigte an den Grundstückseigentümer den Bauzins
zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer,
dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine Entschädigung
zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes
im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung an allen Grundstücken möglich,
auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums.
Bausperre
Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem Gebiet, für das
noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann eine zeitlich begrenzte Bausperre
gebietsweise verhängt werden, wenn der Bebauungsplan geändert werden soll.
Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) werden
nur insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung der beabsichtigten
Änderungen des Bebauungsplanes erschweren oder verhindern.
Bauweisen
In den Bebauungsplänen ausgewiesene Ausnützbarkeit der Bauplätze:
a) offene Bauweise: Gebäude müssen freistehend unter Einhaltung von Mindestabständen
von den Bauplatzgrenzen errichtet werden;
b) gekuppelte Bauweise: Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen müssen
an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und an allen anderen
Seiten freistehend errichtet werden;
c) Gruppenbauweise: Gebäude auf mehreren benachbarten Bauplätzen müssen
an den gemeinsamen Bauplatzgrenzen aneinandergebaut werden;
d) geschlossene Bauweise: Gebäude müssen an den Baulinien von der einen
seitlichen Bauplatzgrenze zur anderen durchgehen errichtet werden.
Bauwich
Seitenabstand ("Reichen“), das ist ein gegen die seitlichen Nachbarliegenschaften
gelegener Grundstreifen, der von jeder Bebauung freizuhalten ist.
Beglaubigung
Die Beglaubigung oder Legalisierung ist die Bestätigung einer Amtsperson
über die Echtheit einer Unterschrift. So ist z.B. für die Eintragung eines
Kaufvertrages im Grundbuch die gerichtliche oder notarielle Beglaubigung
der Unterschriften der Vertragsparteien erforderlich.
Weiters gibt es die Beglaubigung der Übereinstimmung von Urkunden oder Übersetzungen
mit dem Original, die Beglaubigung von Personenstandsurkunden etc.
Besondere Vorschriften gelten für im Ausland errichtete Urkunden, die im
Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde im Ausland oder von
der inländischen Vertretungsbehörde des betreffenden Staates zusätzlich
beglaubigt werden müssen ("Überbeglaubigung“).
Benützungsbewilligung
Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen erst ab Erteilung
der Benützungsbewilligung (bescheidmäßige Feststellung der Plan- und Gesetzmäßigkeit
durch die Baubehörde, Kollaudierung) benützt werden. Wurde in der Baubewilligung
von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung abgesehen,
ist der Behörde die Vollendung der Bauführung anzuzeigen (Fertigstellungsanzeige).
Besichtigungsschein
Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung eines
Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber dem Immobilienmakler
bestätigt, daß er ein ihm bekanntgegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung,
etc.) besichtigt hat und sich für den Fall, daß er das Objekt kauft, mietet
oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch
die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluß
des Rechtsgeschäftes verpflichtet.
Besitz
Besitz ist die tatsächliche Macht einer Person über eine körperliche Sache
mit dem Willen, die Sache als die ihrige zu haben (der Mieter ist Besitzer).
Davon unterscheidet sich die Inhabung, das ist die tatsächliche Verfügung
(Gewahrsame) in der Absicht, die Sache an den Berechtigten jederzeit herauszugeben
(z.B. Bote, ehrlicher Finder).
Bestandvertrag
Gemeinsamer Übergriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag.
Beide Arten des Bestandsvertrages kommen mit der Einigung über den Bestandgegenstand
und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande und können auf unbestimmte
oder auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung
des Mietgegenstandes (z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglich
vereinbarten Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit
mit Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).
Bittleihe-> Prekarium
Bodenwertabgabe
Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschafltich genutzten
Grundstücken, jährlich 1% vom Einheitswert nach Anzug des Freibetrages von
Ats 200.000,--
Bringschuld
Schuld, die am Sitz des Gläubigers zu erfüllen ist (Beispiel: Mietzins),
im Gegensatz zur Holschuld.
Buchstandsbericht
Nach dem Einlangen eines Grundbuchsantrages wird vom Grundbuchsgericht die
Übereinstimmung des Antrages mit dem Grundbuchsstand verglichen. Der formelle
Vermerk des Ergebnisses auf dem Antrag (Buchstandsbericht, "BB“,
früher auch Lustrum genannt) ist seit der Umstellung der Grundbücher auf
ADV (-> Grundbuch) nicht mehr erforderlich.
Bürgschaft
Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine fremde Schuld. Sie
entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Bürgen und dem
Gläubiger und ist wirksam, solange die Hauptschuld aufrecht besteht. Die
Leistungspflicht des Bürgen kann vom Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung
beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand als
"Bürge und Zahler“ verpflichtet, so kann der Gläubiger nach Fälligkeit
der Hauptschuld sofort den Bürgen in Anspruch nehmen (§§ 1346 ff ABGB).
Bungalow
Frei stehendes eingeschoßiges Wohnhaus mit flachem oder flach geneigtem
Dach (Hindi-englisch).
Dienstbarkeit (Servitut)
Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der
Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Man
unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten. Zu den
Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B. Wege- und Weiderechte,
Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten. Hausservituten können "bejahende“
(zur Duldung verpflichtende) sein wie Rechte auf Einfügung von Balken in
eine fremde Wand, auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die
Errichtung eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber verpflichten
"verneinende“ Hausservituten zur Unterlassung, also z.B. die Höhe
eines Hauses nicht zu verändern oder dem Nachbargebäude Licht, Luft oder
Aussicht zu nehmen. Die Cottageservitut verpflichtet die Liegenschaftseigentümer
wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen
der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden.
Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen Gunsten das
Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut, das andere Grundstück
das dienende Gut.
Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch, hauptsächlich in
der Form des -> Wohnrechtes und des Fruchtgenußrechtes (auch Nießbrauch,
Usus fructus). Der Fruchtnießer hat den uneingeschränkten Gebrauch (alle
Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse), er hat aber nach Maßgabe des Ertrages
für die Erhaltung der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.
Dingliches Recht
Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber
jedermann wirksam ist (z.B. Besitz, Eigentum, Pfandrecht, Dienstbarkeit).
Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht auf
"unbeschränkte Herrschaft“). Beschränkungen durch Vertrag oder
Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag schränkt der Liegenschaftseigentümer
sein volles Verfügungsrecht ein, das Benützungsrecht wird dem Mieter übertragen.
Einantwortung
Förmliche Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen Erben durch Gerichtsbeschluß
(Einanwortungsurkunde). Dadurch erlangt der Erbe das Eigentum am Nachlaß.
Einheitswert
Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz) in größeren
Zeitabständen (Hauptfeststellungen) durch die Finanzämter ermittelter Wert
von wirtschaftlichen Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe,
gewerbliche Betriebe, bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) als Bemessungsgrundlage
für verschiedenen Abgaben wie z.B. Vermögenssteuer, Bodenwertabgabe, Grundsteuer,
Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame Änderungen des Wertes (z.B.
Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten
Grundstück) oder der steuerlichen Zurechnung (z.B. Änderungen der Eigentumsverhältnisse
durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt (Fortschreibung).
Eintragungsarten im Grundbuch
Das Grundbuchsgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im -> Grundbuch:
Einverleibungen, Vormerkungen und Anmerkungen (auch "Ersichtlichmachungen“).
Einverleibungen bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung von Rechten
wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen und Extabulationen).
Vormerkungen (Pränotationen) bewirken hingegen bedingte Erwerbe oder Löschungen
von Rechten, die einer nachfolgenden Rechtfertigung bedürfen. Durch Anmerkungen
werden keine bücherlichen Rechte begründet, sie haben den Zweck, im Interesse
Dritter tatsächliche Verhältnisse bekanntzumachen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen
herbeizuführen (z.B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. des Eintritts der
Volljährigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder Ausgleichseröffnung; bei Wohnungseigentum
Anmerkung von Vereinbarungen über die Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung
der Abtretung von Hauptmietzinsen gemäß § 52 MRG; Ersichtlichmachung der
Tatsache, daß ein Grundstück in einem -> Assanierungsgebiet liegt; ->
Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung oder Veräußerung).
Einverleibung -> Eintragungsarten im Grundbuch
Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB)
Beiträge, die der Vermieter vom Mieter gemäß § 45 Mietrechtsgesetz zur Finanzierung
von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten einheben darf, wenn der vor 1.1.
1982 vereinbarte Hauptmietzins niedriger ist als zwei Drittel des für den
Mietgegenstand zutreffenden -> Kategoriemietzinses. Der bisherige Hauptmietzins
wird um den Differenzbetrag auf zwei Drittel des Kategoriemietzinses erhöht.
Estrich
Glatter Unterboden wie Zementestrich, Hartgußasphaltestrich, Magnesitestrich,
Kaltbitumen-Zementestrich, Anhydritestrich. Schwimmender Estrich: Vom Fußboden
durch Dämmstoff (meist Styropor) getrennt. Verbundestrich: Mit Untergrund
kraftschlüssig verbunden. Der Estrich wird versiegelt oder mit einem Bodenbelag
versehen.
Extabulation -> Eintragungsarten im Grundbuch.
Fahnengrundstück
Grundstück, das durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange“)
mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist.
Feuer- und Brandmauer
Bei Anbau an Nachbargrenzen muß das Gebäude Feuermauern in allen Geschoßen
ohne Öffnungen erhalten. Herstellung von Öffnungen ist nur mit Zustimmung
des Nachbarn gegen jederzeitigen Widerruf zulässig, sofern nicht öffentliche
Rücksichten entgegenstehen.
Flächen- und Längenmaße
Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird nach Quadratmetern berechnet,
in der Land- und Forstwirtschaft auch nach Hektar (ha) = 10.000m2 oder nach
Ar (a) = 100m2.
In alten Bauplänen finden sich noch die früher gebräuchlichen Längenmaße:
1 Klafter = 1,896484m, 1 Fuß = 0,316081m und 1 Zoll = 0,026340m.
Flächenwidmungs- und Bebauungspläne
Vom Gemeinderat zu beschließende Pläne, die rechtlich im Rang von Verordnungen
stehen. Die Flächenwidmungspläne haben in großen Zügen darzustellen, nach
welchen Grundsätzen die Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und
die Bebauungspläne zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den Flächenwidmungsplänen
folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland, Verkehrsbänder,
Bauland und Sondergebiete.
Die Bebauungspläne haben darzustellen, in welcher Weise die Grundflächen
und die darüber oder darunter liegenden Räume bebaut werden dürfen bzw.
welche Rechte und Pflichten sich für die Eigentümer der Grundflächen ergeben.
Neben den Widmungen der Grundflächen, den für die Bebauung maßgeblichen
Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und Querschnitten der Verkehrsflächen
sind in den Bebauungsplänen auch -> Bauklassen, -> Bauweisen oder
Strukturen enthalten. Darüber hinaus können sie -> Schutzzonen, Einkaufszentren,
Kleingartengebiete etc. ausweisen.
Freifinanzierte Objekte
Gebäude, Wohnungen, Geschäftsräume etc., deren Errichtung ohne öffentliche
Wohnbauförderungsmittel, d.h. ausschließlich durch Privatmittel (Eigenmittel,
Kapitalmarktdarlehen, Bausparkassendarlehen) finanziert ist.
Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30.06.1953 freifinanziert errichtet
wurden, unterliegen hinsichtlich der Mietzinsbildung nicht dem Mietrechtsgesetz
(freie Mietzinsvereinbarung). Bei der Vermietung von Mietgegenständen aller
Art (Wohnungen, Geschäftsräume etc. im schlichten Eigentum oder Wohnungseigentum),
die nach dem 31.12.1967 freifinanziert errichtet wurden, kann der Mietzins
ebenfalls frei vereinbart und überdies der Mietvertrag, schriftlich auf
beliebige Zeit, auch mehrmals nacheinander mit demselben Mieter, befristet
abgeschlossen werden. Auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträge
über freifinanzierte Objekt unterliegen dem mietrechtlichen Kündigungsschutz
(-> Mietverträge).
Friedenskronzins
Gesetzlich geregelter Mietzins für Altmietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume
auf der Grundlage des vor dem I. Weltkrieg in Kronenwährung vereinbarten
Mietzinses (Stichtag 1.8.1914).
Beträgt für Wohnungen Ats 1,-- (seit 1951) und für Geschäftsräume Ats 3,--
(seit 1969) pro Friedenskrone.
Frontrecht
Recht des Bauplatzeigentümers, gegen die öffentliche Verkehrsfläche Ausgängen
und Ausfahrten anzuordnen, Fenster einzurichten und Anschlüsse an die in
der öffentlichen Verkehrsfläche liegenden Leitungen herzustellen. Dem steht
die Verpflichtung zur Erbringung der -> Anliegerleistungen gegenüber.
Fruchtgenußrecht -> Dienstbarkeit.
Gainze
Abgangsstuten, Verbindungsstück zwischen WC-Muschel und der Anschlußleitung
zum Abfallrohr.
Garconniere
Aus dem französischen stammender Ausdruck für Junggesellenwohnung, speziell
für Einpersonenhaushalte geeignete Kleinwohnung in zeitgemäßer Ausstattung.
Grundbuch
Von den Bezirksgerichten wird für jeden Bezirksgerichtssprengel ein Grundbuch
geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse an den im Sprengel befindlichen
Liegenschaften ersichtlich sind. Die Grundbuchssprengel sind in Übereinstimmung
mit dem von den Vermessungsbehörden geführten Verzeichnis (Grundkataster)
in Katastralgemeinden (KG) unterteilt.
Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und Anfertigung
von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu. Seit der Umstellung auf
automationsunterstützte Datenverarbeitung (ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten
sowie bei den mit entsprechenden Anschlüssen ausgestatteten Notaren, Rechtsanwälten
oder Immobilientreuhänder möglich. Lediglich das Personenverzeichnis (Verzeichnis
der Liegenschaftseigentümer) ist nicht öffentlich einsehbar, sondern nur
den Eigentümern selbst bezüglich der sie betreffenden Daten oder Personen
zugänglich, die ein rechtliches Interesse nachweisen können (z.B. Notare
in Verlassenschaftsangelegenheiten). Die Grundbuchskörper (aus einem oder
mehreren mit Nummern versehenen Grundstücken bestehend) bilden jeweils eine
mit einer Einlagezahl (EZ) versehene Grundbuchseinlage.
Jeder Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum Grundbuchskörper
gehörende Grundstücke, ihr Ausmaß und ihre Benützungsart (z.B. Baufläche,
Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen
Rechte (z.B. als herrschendes Gut bei -> Dienstbarkeiten) und öffentlich-rechtliche
Beschränkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht (bei
Miteigentum mit Anteil) mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des
Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit) auf.
Das Lastenblatt (C-Blatt) enthält alle die Liegenschaft belastenden dinglichen
Rechte (z.B. -> Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes Gut) sowie
Vor- und Wiederkaufsrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbote.
Grunderwerbsteuer (GrESt)
Bundessteuer, die anläßlich des Erwerbes von inländischen Liegenschaften
bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden auf fremden Boden erhoben
wird (bei Erwerb durch nahe Angehörige 2%, sonst 3,5% des Wertes). Die Erwerbsvorgänge
(Kaufverträge) sind dem örtlichen zuständigen Finanzamt für Gebühren und
Verkehrssteuern binnen 1 Monat anzuzeigen. Steuerschuldner gegenüber dem
Finanzamt sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, Vereinbarungen
über die Entrichtung der GrESt wirken nur im Innenverhältnis zwischen den
Vertragsparteien. Die Entrichtung der GrESt wird mit der -> Unbedenklichkeitsbescheinigung
(UB) bestätigt, die für die Eintragung des Grunderwerbes im Grundbuch erforderlich
ist.
Grundsteuer
Vom inländischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer. Landesgesetzliche
Regelungen sehen für bestimmte Wohnungsneubauten eine zeitliche Grundsteuerbefreiung
für höchstens 20 Jahre vor, die jeweils bei der Gemeinde zu beantragen ist.
Hypothek
Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand genannt
(§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung des Hypothekargläubigers
gegen den Liegenschaftseigentümer (z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im
-> Grundbuch wird die Hypothek im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage
eingetragen. Zusätzlich zur Hauptforderung können auch Nebenforderungen
(Zinsen, Verzugs- und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten
etc.) durch eine Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution) sichergestellt
werden.
Bei einer Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein Hcöhstbetrag
angegeben, in dem auch Zinsen und Nebengebühren Deckung finden müssen. Im
Rahmen dieses Höchstbetrages können gewährte und zu gewährende Kredite aller
Art, jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das Pfandrecht kann für
dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper (Einlagen)
eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage, die übrigen werden
als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig haftet jede Liegenschaft
für die ganze Forderung des Gläubigers (Simultanhypothek).
Soll eine mit einer Hypothek belastete Liegenschaft übertragen, die Hypothek
aber nicht vom Erwerber übernommen werden, so hat der Verkäufer für die
Lastenfreistellung zu sorgen und dem Käufer die für die Löschung der Hypothek
erforderliche Urkunde (Löschungsquittung) zur Verfügung zu stellen.
Immission
Störung des Eigentums an einem Grundstück durch Einwirkungen, die von einem
anderen Grundstück ausgehen wie z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen und
das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten. Der
Eigentümer des beeinträchtigten Grundstückes kann Unterlassungsklage, unter
bestimmten Voraussetzungen auch einen Ausgleichsanspruch erheben
(§ 364 ABGB).
Intabulation -> Eintragungsarten im Grundbuch.
Kaution
Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines Vertragsteiles
für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen
Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch den Mieter
zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegenstandes
bzw. Inventars).
Kollaudierung -> Benützungsbewilligung.
Konsensmäßiger Zustand
Bei Gebäuden oder baulichen Anlagen jener Zustand, der sich jeweils aus
dem letztgültigen Stand der erteilten Baubewilligung(en) und den zugehörigen
Beilagen (Lageplan, Baupläne, Baubeschreibung, statische Berechnungen, Detailpläne
usw.) ergibt. Dieser Zustand ist herzustellen und zu erhalten, die Benützung
darf nur im Rahmen des Konsens (Widmung) erfolgen.
Konventionalstrafe
Vergütungsbetrag, der für den Fall der Nichteinhaltung eines Vertrages vereinbart
werden kann.
Laesio enormis Siehe -> Verkürzung über die Hälfte.
Leasingvertrag
Entgeltliche Überlassung des Gebrauches von beweglichen oder unbeweglichen
Gütern auf Zeit verbunden mit einer Option, die im Regelfall dem Leasingnehmer
nach Ablauf der Vertragsdauer eine Verlängerung des Leasingvertrages oder
den Kauf des Leasinggutes einräumt. Der Leasingvertrag ist im österreichischen
Recht nicht als eigener Vertragstypus geregelt, nach der Judikatur enthält
er Elemente des Miet- und des Kaufvertrages. Es gibt nach Art des Leasinggutes
(bewegliche oder unbewegliche Güter) und dem Zweck des Leasinggeschäftes
(kurzfristiger Bedarf, Finanzierungsinstrument, steuerliche Überlegungen)
verschiedene Formen.
Leibrentenvertrag
Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist für eine vorweg erbrachte einmalige
Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums an einem Grundstück) eine Dauerleistung
(Rente) auf Lebenszeit einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der
Leibrente kann von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles
oder auch einer dritten Person abhängen. Der häufigste Fall ist die Leibrente
auf Lebensdauer des Empfängers. Der Leibrente ähnlich ist das Ausgedinge,
dem zumeist ein bäuerlicher Übergabsvertrag zugrunde liegt und bei dem die
Versorgung des früheren Eigentümers der bäuerlichen Liegenschaft im Vordergrund
steht. Leibrente und Ausgedinge können einschließlich der -> Wertsicherungsklausel
als -> Reallast verbüchert werden.
Löschungsquittung -> Hypothek.
Loft
Wohnung in einer ehemaligen Fabriksetage.
Loggia
Aus dem Italienischen (Loge), einer Wohnung vorgelagerter Raum, der - im
Gegensatz zu einem Balkon - nur an einer Seite offen, sonst aber an fünf
Seiten von Wänden, Boden und Decke umschlossen ist. Die Bodenfläche einer
Loggia gehört - anders als Balkon- und Terrassenflächen - zur Nutzfläche
i.S. des § 17 Mietrechtsgesetz.
Lustrum -> Buchstandsbericht.
Maisonette
Zweigeschoßige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen Gebäudes, vielfach
in der Form einer zweigeschoßigen Dachwohnung.
Mansarde
Für Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoß (benannt nach Francois Mansart, frz.
Baumeister im 17. Jahrhundert)
Mezzanin
Speziell in Miethäusern aus der zeit der Jahrhundertwende häufige Bezeichnung
für das Geschoß zwischen dem Erdgeschoß und dem Hochparterre oder dem ersten
Stock des Hauses ("Halbstock“).
Mietverträge
Mietverträge sind -> Bestandverträge.
Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume etc. werden zwischen dem
Eigentümer oder dem Fruchtnießer einer Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer
und dem Mieter abgeschlossen.
Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume werden zwischen dem
Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen.
Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes
(im Regelfall monatlich im vorhinein) zu entrichten hat. Er besteht aus
dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben,
den anteiligen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder
Zentralheizung, einem allfälligen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
sowie der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der Gesamtmietzins
wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
Miteigentum
Eigentum mehrerer Personen an einer gemeinsamen Sache. Beim schlichten oder
ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile
nach Bruchteilen (Quoten), nicht jedoch nach flächenmäßig oder räumlich
bestimmten Anteilen der Liegenschaft. Gelegentlich besteht noch Stockwerkseigentum
an Gebäuden, das aber seit 1879 nicht mehr neu begründet werden kann. Beim
schlichten Miteigentum ist die Benützung durch die Miteigentümer zwischen
diesen zu vereinbare. Die ordentliche Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft
entscheidet die nach Anteilen berechnete einfache Mehrheit (Bewirtschaftung,
Instandhaltung etc.), außerordentliche Maßnahmen (z.B. Zubauten) bedürfen
der Zustimmung aller Miteigentümer. Hingegen kann jeder Miteigentümer über
das Eigentum an seinem ideellen Anteil allein verfügen (z.B. Verkauf oder
Belastung durch eine -> Hypothek).
Eine spezielle Form des Miteigentums stellt das -> Wohnungseigentum dar.
Mündelsicherheit
Sicherheit, die für die Anlage des Geldes von Mündeln (Pflegebefohlenen,
d. s. Personen, die unter Vormundschaft stehen) gesetzlich vorgeschrieben
ist. §§ 230 ff ABGB nennen die mündelsicheren Anlagen wie Spareinlagen bei
inländischen Banken mit einem entsprechenden Deckungsstock bzw. Bundes -
oder Landeshaftungen, bestimmte Wertpapiere und Forderungen oder Hypotheken
an inländischen Liegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften
dürfen in diesem Fall nicht über 2/3, andere Liegenschaften nicht über die
Hälfte des gemeinen Wertes belastet werden. Auch der Erwerb inländischer
Liegenschaften ist zur Anlegung von Mündelgeld unter bestimmten Voraussetzungen
geeignet.
Nutzwert Siehe ->Wohnungseigentum.
Nebengebührensicherstellung -> Hypothek.
Öffentliches Gut
Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft (Bund, Land, Gemeinde)
befindet und zur allgemeinen Benützung offensteht (Straße usw.). Das "öffentliche
Gut“ ist im Grundbuch als solches gekennzeichnet.
Option
Befristetes Offert, mit welchem sich der Offertleger verpflichtet, künftig
einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise kann der Liegenschaftseigentümer
einem Kaufinteressenten das Recht einräumen, die Liegenschaft zu den in
der Option genannten Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen;
der Interessent ist aus der Option berechtigt, aber nicht verpflichtet,
die Liegenschaft zu kaufen.
Parapet
"Brustwehr“, bei Fenstern Teil der Hauswand zwischen Fensterunterkante
und Fußbodenoberkante.
Parzellierung
Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede Veränderung des Gutsbestandes
eines Grundbuchskörpers (siehe -> Grundbuch) durch Zu- oder Abschreibung
von Grundstücken oder Grundstücksteilen, also jede Verkleinerung oder Vergrößerung.
Sie bedarf insbesondere bei der Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen
der Bewilligung der Baubehörde, die für die Durchführung der Änderung im
Grundbuch erforderlich ist.
Paternoster
Ständig umlaufender Aufzug ohne Tür.
Penthouse
Im obersten Stock eines mehrgeschoßigen Hauses befindliches Luxusappartement,
meist mit Terrasse oder Dachgarten, auch in Duplex-(Maisonette)bauweise.
Pfahlgründung
Errichtung von Standpfählen (Piloten), wenn kein tragfähiger Baugrund vorhanden.
Gefahr nachträglicher Setzung! Holzpfähle nur, wenn diese ganz unter Wasser
bleiben, sonst Stahl- oder Betonpfähle.
Prekarium (Bittleihe)
Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.
Promesse
Zahlungs-, Lieferungs- bzw. Leistungsversprechen, z.B. Darlehenspromesse
einer Bank.
Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine Vermittlungstätigkeit.
Die Provision ist verdient und fällig mit dem durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers
bewirkten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes (Willenseinigung).
Punktation
Konzept über die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben beide Vertragsteile
unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam zustande gekommen, die
Errichtung der förmlichen Urkunde (z.B. verbücherungsfähiger Kaufvertrag
über ein Grundstück) erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.
Rangordnung
-> Anmerkung der Rangordnung.
Rangprinzip
Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, daß sich die Rangordnung einer
Eintragung im -> Grundbuch nach dem Zeitpunkt richtet, in dem die Eingabe
beim Grundbuchsgericht eingelangt ist (§§ 438, 440 ABGB, § 29 Grundbuchsgesetz).
Es gilt der alte Grundsatz "Früher an Zeit, stärker an Recht“.
Zur Wahrung des Rangprinzipes hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben
mit einem Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum auch die Uhrzeit
enthält. Die Eingaben werden im "Tagebuch“ (Verzeichnis der eingelangten
Eingaben) eingetragen und mit einer Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der
entsprechenden Grundbuchseinlage ersichtlich gemacht wird ("Plombe“).
Durch die Plombe ist erkennbar, daß ein Grundbuchsgesuch anhängig ist.
Rangvorbehalt
Bei der Löschung eines Pfandrechtes (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer
durch Anmerkung des Rangvorbehaltes im Grundbuch erwirken, daß ihm die Eintragung
einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe der gelöschten Hypothek binnen
drei Jahren nach der Bewilligung der Anmerkung vorbehalten bleibt. Dieser
Vorbehalt ist bei Eigentumswechsel auch zugunsten des neuen Eigentümers
wirksam (§ 58 Grundbuchsgesetz).
Reallast
Die Reallast ist die Belastung eines Grundstückes mit der Haftung des jeweiligen
Eigentümers für die im Reallastberechtigten zu erbringenden Leistungen.
Gegenstand der Reallast bilden in der Regel wiederkehrende Leistungen wie
Renten (§ 530 ABGB) oder das Ausgedinge, d.i. die auf einem Bauerngut ruhende
Verpflichtung zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum Zweck des Unterhalts
des früheren Eigentümers.
Reallasten entstehen mit der grundbücherlichen Eintragung, Inhalt und Umfang
des Rechtes müssen möglichst genau angegeben werden.
Schutzzonen
Im Bebauungsplan einer Gemeinde ausgewiesene Gebiete, in denen Veränderungen,
die das örtliche Stadtbild oder den Stil eines Gebäudes beeinflussen, nur
auf Grund einer Baubewilligung durchgeführt werden dürfen. In den Wiener
Schutzzonen darf der Verwendungszweck von Wohnräumen nicht geändert werden,
es sind lediglich in Verbindung mit dem Wohnzweck Tätigkeiten gestattet,
die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werde. Dachgeschoßausbauten in Wohnhäusern
sind nur für Wohnzwecke zulässig.
Servitut -> Dienstbarkeit.
Simultanhaftung -> Hypothek.
Siphon
Geruchsverschluß in Abwasserleitungen. Das in einem S-förmigen Rohr stehenbleibende
Restwasser verhindert das Aufsteigen von Kanaldünsten.
Sockelsanierung
Speziell im Bereich der Wiener Wohnhaussanierungsförderung gebräuchlicher
Fachausdruck für die etappenweise Sanierung von Wohnhäusern. Dabei werden
zunächst die allgemeinen Teile des Hauses einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen
instandgesetzt oder verbessert und damit die Voraussetzungen für eine allmähliche
Standardverbesserung der Wohnungen geschaffen.
Sohlbankabdeckung
Blechabdeckung an der Fensteraußenseite.
Solidarhaftung
Eine Solidar- oder Gesamtschuld (§ 891 ABGB) entsteht dann, wenn mehrere
Personen für die Erfüllung der Forderungen eines Gläubigers zur ungeteilten
Hand haften. Der Gläubiger hat ohne Rücksicht auf das interne Beteiligungsverhältnis
der Mitschuldner die Wahl, die Erfüllung von allen, einigen oder einem einzigen
der Mitschuldner zur Gänze zu verlangen. Die Solidarhaftung kann auf Vertrag
(z.B. Haftungsübernahme als Bürge und Zahler) oder Gesetz beruhen (Haftung
der Miteigentümer einer Liegenschaft für die Grundbesitzabgaben, d.s. Grundsteuer,
Kanal- und Müllabfuhrgebühren sowie für die Lohnforderungen des Hausbesorgers;
bei Ehegattenwohnungseigentum Haftung beider Ehegatten für Verbindlichkeiten
aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum; Haftung mehrerer Mitmieter für den
Mietzins).
Souterrain
Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoß eines Gebäudes.
Spekulationsgewinn
Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute Liegenschaft
innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist)
verkauft, so unterliegt der "Spekulationsgewinn“ beim Verkäufer
der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der
(um die Veräußerungskosten verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen
Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen
und abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen. In bestimmten
Fällen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen wie z.B. Lifteinbau
in Teilbeträgen innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung) verlängert sich
die Spekulationsfrist von 10 Jahren auf 15 Jahre.
Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung
oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt
der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger berechnet. In diesem Fall wird
die Spekulationssteuer auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschaft-
oder Schenkungssteuer ermäßigt.
Bei Verkauf von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn
nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung jährlich um 10%.
Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes
entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
Von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen
und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Verkäufer seit der
Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben.
Substandardwohnung
Wohnung, bei welcher sich WC und/oder Wasserentnahme außerhalb des Wohnungsverbandes
befindet (Kategorie D gemäß § 16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz).
Superädifikat
Bauwerk auf fremden Grund, das vom Benützer ( im Regelfall Mieter oder Pächter)
des Grundstückes errichtet wird und nach der Bauweise oder dem zeitlich
begrenzten Benützungsrecht nicht für die Dauer bestimmt ist (§ 435 ABGB).
Tramdecke
Die Tramdecke ist die am stärksten verbreitete Holzdecke. Die Deckenbalken
(Träme) sind in regelmäßigen Abständen verlegt und an der Ober - und Unterseite
mit Schalungsbrettern versehen.
Umstandsklausel -> Vorvertrag.
Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)
Bescheinigung des Finanzamtes über die Entrichtung von Steuern (-> Grunderwerbsteuer,
Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer; Einkommen- und Vermögensteuer bei Veräußerung
einer inländischen Liegenschaft durch einen Ausländer).
Vadium
Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften von den
Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens 10% des Schätzwertes.
Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen Wertpapieren und Sparbüchern
bei Gericht zu erlegen und wird auf die vom Meistbietenden zu erbringenden
Leistungen angerechnet. Den übrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird
der Erlag am Schluß des Versteigerungstermines zurückgestellt.
Veräußerungs- und Belastungsverbot
Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Liegenschaft
(§364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung begründet werden
und hat den Zweck, eine Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne
Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den
ersten Eigentümer, nicht aber dessen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten
begründet es ein höchstpersönliche und nichtverwertbare Recht. Im Grundbuch
einverleibt kann es nur dann werden, wenn es zwischen nahen Angehörigen
abgeschlossen wurde, also z.B. zwischen Eltern und Kindern oder zwischen
Ehegatten.
Veräußerungs- und Belastungsverbot können auch durch Richterspruch im Exekutionsverfahren
oder durch Gesetz begründet sein (z.B. nach den Wohnbauförderungsgesetzen).
Vergleich
Einverständliche Regelung strittiger oder zweifelhafter Rechte. Ein gerichtlicher
Vergleich ist ein Exekutionstitel, d.h. es kann ohne Klage auf Grund dieses
Vergleiches Exekution geführt werden.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise
im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.
Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen
haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
Verkürzung über die Hälfte (Laesio enormis)
Eine Verkürzung oder Verletzung über die Hälfte liegt vor, wenn bei einem
entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil weniger als die Hälfte dessen
bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhält. Für die Beurteilung
des Mißverhältnisses ist der "gemeine Wert“ (Marktpreis) des Vertragsgegenstandes
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend.
Der benachteiligte Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages
verlangen, der andere Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages
verlangen, der andere Vertragsteil kann aber das Geschäft dadurch aufrechterhalten,
daß er die Differenz auf den Marktpreis aufzahlt. Das Recht auf Vertragsanfechtung
kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es verjährt binnen 3 Jahren
nach Vertragsabschluß (§ 934 ABGB).
Kaufleute können im Rahmen ihres Unternehmens geschlossene Geschäfte nicht
wegen Verkürzung über die Hälfte anfechten (§ 351 a Handelsgesetzbuch).
Weiters ist die Vertragsanfechtung ausgeschlossen, wenn die Übernahme zum
Liebhaberpreis erfolgt ist bzw. bei Vertragsabschluß der wahre Wert bekannt
war und dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten ist. Auch beim Erwerb
im Wege einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ist die Anfechtung wegen
Verkürzung über die Hälfte ausgeschlossen.
Vinkulierung
Bei Versicherungsverträgen: Vereinbarung, wonach im Versicherungsfall (z.B.
Zerstörung des versicherten Gebäudes durch Feuer) die Leistung des Versicherers
auf einen Dritten (z.B. Darlehensgläubiger des versicherten Gebäudeeigentümers)
übergeht.
Vorkaufsrecht
Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff ABGB) belastet, so
hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen
Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch
wirkt es gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen Sachen muß
der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht
Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seiner Rechtes muß er den vollen
Kaufpreis bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle
Nebenbedingungen erfüllen. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden
anläßlich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder
einer Belastung. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begründet
sein (Bodenbeschaffungsgesetz).
Der übergangene Vorkaufsberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei
einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur
im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten
oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft dem Berechtigten
vergeblich zum Kauf angeboten wurde.
Vorvertrag
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig einen Vertrag
(Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgehalten
sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt
zustande, so muß binnen Jahresfrist auf Abschluß des Hauptvertrages geklagt
werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluß des Hauptvertrages
kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertragspartner erfolgreich
auf veränderte Umstände bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft.
Gründe für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel“ (Clausula
rebus sic stantibus, d.h. unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter
gleichbleibenden Verhältnissen) können z.B. grundlegende gesetzliche oder
wirtschaftliche Änderungen sein.
Wertsicherungsklausel
Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung, wonach
eine Leistung (z.B. der vom Mieter zu entrichtende Mietzins) dem jeweils
zum Zeitpunkt der Fälligkeit entsprechenden Geldwert angepaßt wird. Als
Maßstab für die Änderung des Geldwertes werden Wertsicherungsvereinbarungen
zumeist Lebenserhaltungskosten- bzw. Verbraucherpreisindizes zugrunde gelegt,
welche vom österreichischen Statistischen Zentralamt errechnet werden.
Die Wertsicherung von -> Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe des
§ 16 Abs. 4 MRG vereinbart werden (Verbraucherpreisindex 1976 mit 10% Schwellenwert).
Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte Recht, eine verkaufte
Sache wieder zurückzukaufen. Es kann nur an unbeweglichen Sachen (Liegenschaften)
vereinbart werden und wirkt nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Wenn es im
Grundbuch eingetragen ist, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer (§§
1068 ff ABGB).
Wohnrecht
Das Wohnrecht (-> Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB) ist ein vom
Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen Benützung (im Gegensatz zum
Fruchtgenußrecht nicht auch zur Vermietung)
einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch eingetragen
werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem Eigentümer.
Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz
(WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil) ist das
Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeit
(Büro, Geschäftslokal) ausschließlich zu nutzen und darüber allein zu verfügen.
Mit den Räumlichkeiten kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten) verbunden
sein.
Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses steht
allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, Sondernutzungen durch einzelne Wohnungseigentümer
bedürfen der Zustimmung der übrigen Miteigentümer.
Zur Begründung des Wohnungseigentums muß eine Nutzwertfestsetzung (früher:
Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte
mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung,
Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis
der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil ist die "kleinste Einheit“,
an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die einzige Ausnahme
ist das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils.
Wohnungseigentum wird durch den Abschluß von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen
und durch Einverleibung im Grundbuch erworben.
Zahlungsbefehl
Im Mahnverfahren ergehende Aufforderung an den Schuldner zu zahlen oder
Widerspruch zu erheben.
Zeitrente
Eine im Gegensatz zur ->Leibrente vertraglich für bestimmte Zeit vereinbarte
Rente. Bei Verbücherung als -> Reallast ist der jeweilige Grundstückseigentümer
zur Rentenzahlung an den Berechtigten verpflichtet.
Zession-> Abtretung von Forderungen.
|